Tras el ciclo expansivo más intenso de los últimos cinco años, el mercado inmobiliario del Triángulo de Oro (Marbella, Estepona y Benahavís) entra en una fase de normalización y estabilidad, marcada por una demanda más selectiva, una mayor disciplina en la fijación de precios y una creciente consolidación de la Costa del Sol como uno de los destinos residenciales prime líderes del mundo. Así lo recoge el Market Report 2026 de DM Properties Knight Frank, el informe anual elaborado por Diana Morales Properties asociado exclusivo en Marbella de la consultora internacional Knight Frank.
Transición hacia un mercado más maduro y selectivo
En 2025, el Triángulo de Oro cerró con 8.540 operaciones residenciales, de las cuales Marbella concentró el 51,3% (4.379 compraventas), Estepona el 40,4% (3.449) y Benahavís el 8,3% (712). Tras crecer un 6,75% en 2024, el mercado registró en 2025 una moderación aproximada del 4,5% en el número de operaciones.
Esta evolución también se refleja en los precios medios de compraventa por metro cuadrado, cuyo crecimiento se ha moderado desde el entorno del 14,5% registrado en 2023 hasta niveles cercanos al 9% en 2024 y 2025. En concreto, el precio medio en Marbella alcanzó los 4.424 €/m² (+7,67% interanual), el de Benahavís los 4.112 €/m² (+9,24%) y el de Estepona los 3.218 €/m² (+10,89%). En conjunto, estos datos apuntan a un mercado más equilibrado, selectivo y sostenible a medio y largo plazo, en línea con la madurez propia de los grandes destinos prime internacionales.
Aparición de resistencia ante precios excesivos
Uno de los hallazgos más relevantes del informe es la evolución del comportamiento del comprador, hoy mucho más analítico y disciplinado que en años anteriores. Fuera del segmento estrictamente ultra-prime —donde la demanda sigue absorbiendo precios récord—, se detecta una clara resistencia a aceptar precios de salida desproporcionados. Esta tendencia se confirma en la brecha media entre precio de salida y precio final de venta registrada en 2025, situada en el 13,63% en villas y el 11,10% en apartamentos. El resultado es una penalización a las propiedades sobrevaloradas y la consolidación de la correcta fijación de precios basada en el valor real de mercado como uno de los factores diferenciales para las agencias del sector.
Marbella como refugio global y activo familiar de largo plazo
El perfil del inversor de alto patrimonio ha evolucionado de forma significativa. Cada vez con más frecuencia, la compra de vivienda en Marbella no responde únicamente a la búsqueda de una segunda residencia de uso estacional o a una inversión especulativa a corto plazo, sino a la voluntad de adquirir un activo refugio multigeneracional, pensado para disfrutar, mantener y transmitir. La inestabilidad geopolítica global, la presión fiscal en otras jurisdicciones y la búsqueda de entornos seguros y estables refuerzan este comportamiento, consolidando a la Costa del Sol como un destino residencial competitivo y con una calidad de vida difícilmente comparable frente a las capitales tradicionales del lujo. La diversificación internacional del comprador es ya estructural: a la fuerte presencia de Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Polonia y Alemania se suma una creciente demanda procedente de Norteamérica, Oriente Medio y Europa del Este.
Crecimiento de precios prime por encima de la media mundial
A pesar de la moderación en el volumen de ventas, la escasez de stock y de suelo edificable sigue impulsando los precios al alza, especialmente en el segmento prime. Según el índice PIRI 100 (Prime International Residential Index) incluido en The Wealth Report 2026 de Knight Frank, el valor de la vivienda residencial prime en Marbella aumentó un 8,1% en 2025, superando ampliamente la media de los mercados de lujo globales, que se situó en el 3,2%. Esta evolución sitúa a Marbella entre los mercados residenciales de lujo con mejor desempeño del mundo y refuerza su posición en el primer nivel del ranking internacional, reflejando la demanda sostenida de activos de calidad en ubicaciones consolidadas como la Milla de Oro, Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Los Monteros, La Zagaleta o El Madroñal.
“2025 ha sido uno de los años más sólidos para el mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Sin embargo, en los últimos doce meses hemos empezado a observar señales de normalización. Seguimos en un mercado saludable, con una demanda activa, pero los compradores son más selectivos y el mercado empieza a mostrar ajustes en los precios de salida en distintos segmentos. No lo interpretamos como una pérdida de atractivo, sino como una evolución natural hacia un mercado más equilibrado y sostenible”, señaló Pia Arrieta, Socia Principal de DM Properties Knight Frank.
Perspectivas para 2026
Los primeros datos locales de 2026 confirman un mercado más selectivo en el conjunto del Triángulo de Oro. Las compraventas descendieron un 35,6% en el primer trimestre de 2026 respecto al cuarto trimestre de 2025, tras un cierre de año especialmente activo. Sin embargo, los precios medios se mantuvieron prácticamente estables durante el mismo periodo, lo que sugiere que el mercado se está moderando en volumen de operaciones, más que registrando una corrección generalizada de precios.
La demanda sigue siendo robusta para las viviendas prime y singulares en zonas con oferta limitada de calidad, el segmento donde se espera la mayor resiliencia de precios; mientras que en el resto del mercado se prevé que los ajustes en precios de salida sean más frecuentes y que los tiempos medios de venta se prolonguen ligeramente.
España continúa siendo uno de los motores económicos de la Eurozona, con un crecimiento previsto del 2-2,5% para 2026, inflación en torno al 2% y desempleo en mínimos. La esperada bajada de tipos del BCE, junto con la diversificación creciente del comprador internacional, apunta a un entorno favorable para la inversión inmobiliaria en la Costa del Sol durante el ejercicio.
